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上市公司陆家嘴储地产权疑云

发布时间:2021-01-08 01:33:19 阅读: 来源:放料阀厂家

一块土地,两份产权,到底属于谁?

上海市浦东新区黄金地段“世纪大道A块”,陆家嘴(600663)金融贸易区开发股份有限公司(600663.SH,下称“陆家嘴”)名下一块价值数十亿的土地储备,突现“产权疑云”。

2009年6月8日,陆家嘴向锦江集团发出了一封紧急函件,要求锦江集团停止其子公司天丰速冻食品厂(下称“天丰食品厂”)对一块土地的出租。陆家嘴称,该地块已于2001年划拨给自己。陆家嘴控股股东陆家嘴集团,为上海浦东新区国资委下属企业,而锦江集团则隶属上海市国资委。

“我们事先一点都不知道,听说之后吓一跳。后来,我们去上海土地交易中心一查,这块地的产权还是我们名下的。”7月1日,天丰食品厂负责人张金福对本报记者说,张为锦江集团就此事委派的新闻发言人。

当日,陆家嘴董秘办公室工作人员则回应称:“这块地,我们将依据有关法规、按照政府规划,很快进行拆迁和开发。”

两份“房地产权证”

据记者了解,天丰食品厂(崂山东路332号)所在的“世纪大道A块”,为陆家嘴最大的一块土地储备、高达25万平米,地处浦东新区黄金地段。除了锦江集团拥有产权的1万多平米,另外24万平米地面上,建设有医院、工厂、居民楼等。

目前,天丰食品厂拥有其中1万多平米的“国有土地使用证”和“房屋所有权证”,陆家嘴则拥有整个25万平方米的“房地产权证”。

天丰食品厂的“国有土地使用权证”与“房屋所有权证”,办理于1992年,分别盖有上海市黄浦区人民政府、上海市房地管理局公章。

本报记者获得的这份“国有土地使用证”显示,崂山东路332号的土地使用权属于天丰食品厂,用地面积为12764平方米,用途为工厂。而由上海市房产管理局办理的“房屋所有权证”显示,坐落在崂山东路332号的房屋,所有权属于天丰食品厂。

“国有土地使用权证”与“房屋所有权证”,分别是对土地和土地上建筑的产权证。二者合起来,相当于一份“房地产权证”。

然而,陆家嘴持有的另一份“房地产权证”则显示,坐落于“世纪大道A块”的房地(即房屋与土地)权利人为陆家嘴,总面积25.19万平方米。陆家嘴的产权证,办于2002年1月。

陆家嘴在发给锦江集团的函件中称,崂山东路332号,属于其拥有的“世纪大道A块”。

难道天丰食品厂的产权已经作废?2009年6月25日,记者从上海市土地交易中心查询的电脑数据显示,截至当日为止,“崂山东路332号”地块的产权,仍归天丰食品厂所有。

黄金地块变迁路径

那么,陆家嘴的“第二张产权证”从何而来?

据陆家嘴公告,2001年11月14日,陆家嘴与大股东陆家嘴集团签订协议,后者向前者转让“世纪大道A块”使用权,作价约4.24亿元。公告称,“陆家嘴集团为所转让地块的土地使用权之合法拥有者。”

陆家嘴集团转让该地块的缘由是,“1996年以来,陆家嘴被陆家嘴集团占用大量资金。截至2000年12月31日,占用的资金额高达12.15亿元,极其影响上市公司日常经营”,而通过受让大股东的这块土地资产,可以“逐步解决本公司为集团的垫资问题,有利于提高公司本身及未来整体经营效益”。东方证券为该土地转让的财务顾问。

而5年后,进入上市公司陆家嘴的这块土地,估值已快速上升。

2006年1月,在对陆家嘴的一份深度研究报告中,同样是东方证券,“谨慎”预测称,陆家嘴拥有的陆家嘴中心区、世纪大道两侧等4块土地储备的市场价值为165亿元,并评价“世纪大道A块”为“地段非常好,而且体量很大,也是公司资源储备中的重头戏”。

以此推算,“世纪大道A块”的估值至少在数十亿元。但对其具体金额,上述陆家嘴人士表示,这个需咨询公司财务部,其并不清楚。

值得一提的是,2001年,上述“土地转让”进行时,陆家嘴与陆家嘴集团的法人代表,均为2007年被查的“炒房区长”、原浦东新区副区长康慧军。2009年2月,因腐败案,上海市第一中级人民法院已判处康慧军“无期徒刑”。

产权之争

据陆家嘴历年公告显示,2002至2004年间,陆家嘴已多次出让“世纪大道A块”中的小块土地使用权,收入分别是9166.5万元、4871.8万元、7264.7万元,2005年和2007年则分别为 2000万元和996万元。

但2009年6月,天丰食品厂的改建工程,让陆家嘴的这种开发模式突然遭遇挑战。

2009年6月8日,陆家嘴发给锦江集团的紧急函件称,近日,位于崂山路332号的天丰速冻食品厂正在进行改建工程,上海圣博华康投资咨询公司已在现场开展招租工作。而“2001年时,政府已将世纪大道两侧部分土地、成片转让给陆家嘴,天丰食品厂属于上述转让范围内”。

此前的5月7日,陆家嘴已向浦东新区陆家嘴管委会发去“紧急报告”称,天丰食品厂将厂房“违法出租”给圣博投资、改建后对外招商,“恳请功能区的相关管理部门,尽快制止该违法出租和该违法改建工程的继续进行”。

对此,锦江集团委派的发言人张金福回应道:“之前,我们从来没有听说过土地已经转让给他们了。他们突然这样说,并多方阻碍我们的正常改建,我们还吓了一跳。结果,我们去土地交易中心查询,一查还是我们的。”

“如果陆家嘴要求你们拆迁开发,你们期望多少补偿呢?”面对本报记者的提问,张金福说,“这不是补偿多少的问题。这就是我们的东西,莫名其妙就有人说是他们的,我们干嘛要给?”

双方意见

在前述陆家嘴董秘办公室人士看来,陆家嘴对该地块的产权并无疑问。

这位人士表示,浦东新区四大地产公司陆家嘴、上海金桥出口加工区开发公司、上海外高桥(600648)保税区开发公司、上海张江高科(600895)技园区开发公司,均大量采用了这种“成片土地开发转让”(即企业在取得拆迁许可证后,获得成片土地使用权证)的模式。“世纪大道A块”亦属此列。

本报记者从多位地产业内人士了解到,“成片土地开发转让”的主要方式是,将未实现“七通一平”(给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地)的“生地”出让给企业,由后者进行一级开发,实现“七通一平”后转让出去。像“世纪大道A块”这种拥有成熟居民区、商业区的地块,实施“成片土地开发转让”的,非常少见。

虽然,2001年“世纪大道A块”进入上市公司时,陆家嘴的公告和东方证券的报告,对受让“世纪大道A块”将面临的土地产权争议、高额动迁费用,均只字未提。但事实上,在与锦江集团的争夺发生前,陆家嘴已经“意识”到了上述开发模式的风险。

在2003年年报中,陆家嘴称:“公司经营中面临的主要问题和困难是,所开发区域地处中心区,由于动迁政策的变化和规划政策的调整,公司世纪大道两侧的土地开发难度增大,拆迁开发困难。”

在2005年年报中,陆家嘴再次表示:“公司现有的土地资源中,还有部分地块尚未完成动迁,主要是世纪大道地块和小陆家嘴N3地块。近年来,土地开发动迁成本不断上升,已超过公司在土地购入时预估的土地开发成本。”

“风险都会有的,这是桩生意。”7月1日,前述陆家嘴工作人员对本报记者表示,“世纪大道A块”已有少量小块土地出让,剩下的部分,也将与居民工厂“进行协商”,逐步进行动拆迁。

面对本报记者“协商不成,如何处理”询问,该人士回答说:“那我们就按照拆迁法律法规办”。

在6月8日发给绵江集团的紧急函件中,陆家嘴称:陆家嘴正在积极进行金融城东扩的动迁准备工作;崂山路332好所处的区域,也在金融城东扩的动迁范围之内,目前陆家嘴正在办理相关手续,天丰食品厂所在地块的动迁工作,不日即将正式展开。

“不过,拆迁费用往往很高,这就是为什么上海很多地区的动迁工作无法推进。”一位房地产业内人士举例说,上海有的主要商业区拆迁工作已经开展了近十年,因为居民要价过高,地产公司无力承担,很多地块仍然没法动迁。

7月1日,张金福强调,锦江集团将继续按照自己的规划进行改建和转租。

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